L’andamento (e l’accessibilità) del mercato immobiliare a Milano

Per comprendere l’andamento del mercato degli affitti nella città meneghina è necessario analizzare ogni sua componente. Con il supporto dei dati forniti da Immobiliare.it Insights, partiamo dall’offerta: rispetto al 2021, gli immobili in locazione nel 2022 sono scesi vertiginosamente del 44,4%. Un dato ancora più preoccupante se lo si mette in relazione a una domanda che, invece, è cresciuta con una media del 73%. In alcuni quartieri è addirittura raddoppiata o triplicata, come nel caso di Abbiategrasso-Chiesa Rossa, dove – a fronte di un calo del 53,9% dell’offerta – la domanda è salita del 231,6%. La naturale conseguenza è l’aumento dei canoni di affitto. L’incremento maggiore si evidenzia nelle zone di Corvetto-Rogoredo e viale Certosa-Cascina Merlata: nel primo caso il prezzo è cresciuto del 19,2% da 15,30 a 18,20 euro al metro quadro, mentre nel secondo la variazione è di +19% da 14,90 a 17,90 euro al metro quadro (vedi tabella “Affitti Milano”). In una situazione ideale, la spesa per l’affitto dovrebbe corrispondere a una quota non superiore al 30% dello stipendio.

Sulla base di questo presupposto, Immobiliare.it ha elaborato una serie di dati in grado di calcolare l’accessibilità degli affitti a Milano prendendo come riferimento due target che nella maggior parte compongono la domanda del mercato, single e coppia, ipotizzandone la disponibilità di reddito netto (sulla base dell’ultima pubblicazione del Mef dei redditi lordi al netto delle imposte, risalente al 2020). Per il single le entrate mensili sono di 1.907 euro (22.878 all’anno) e per la coppia 3.432 euro al mese (per 41.180 annui).

Il reddito medio necessario per potersi permettere di vivere nel capoluogo lombardo è di 4.544 euro al mese (oltre 54 mila all’anno). Tenendo conto dei proventi a disposizione, ciò significa che solo l’1,3% del totale di annunci di affitto è accessibile a una persona che intende vivere da sola. Nessuna zona di Milano richiede un reddito uguale o inferiore a quello effettivamente disponibile (1.907 euro al mese). Ma la percentuale sale fino al 39,1% quando si è in due a dividere le spese. Nel caso della coppia, quindi, sono nove le aree della città in cui il patrimonio richiesto sono inferiori al medio disponibile (3.432 euro mensili): Affori-Bovisa (3.122 euro), Bicocca-Niguarda (3.128 euro), Cimiano-Crescenzago-Adriano (3.182 euro), Corvetto-Rogoredo (3.336 euro), Forlanini (3.126 euro), Ponte Lambro-Santa Giulia (3.312 euro), Precotto-Turro (3.103 euro), Udine-Lambrate (3.376 euro) e viale Certosa-Cascina Merlata (3.293 euro). Il canone medio di un appartamento nella metropoli vale in media 1.363 euro al mese, che equivale a una pressione 71,5% sulle entrate di una persona che vive da sola, lasciando poco o nessun margine per le spese extra. Addirittura, nella zona Arco della Pace-Arena-Pagano, l’affitto mensile medio sale fino a 2.109 euro con una pressione sul single del 110,6%. Anche in questo caso, la percentuale scende se sono le persone a contribuire alle spese, precisamente a 39,7%. Per una coppia l’area metropolitana meno accessibile è il centro, dove il canone medio schizza a 2.418 euro al mese e la pressione sullo stipendio al 70,5%.

«Milano non si ferma, nemmeno nella corsa agli affitti – commenta Carlo Giordano, board member di Immobiliare.it. Sebbene molto spesso la rata del mutuo sia più sostenibile rispetto al canone di locazione, l’ostacolo per i più è l’anticipo richiesto, solitamente pari al 20% del costo dell’immobile desiderato, che nel capoluogo lombardo si attesta su cifre importanti, raramente alla portata delle tasche dei giovani acquirenti se non con il sostegno della famiglia. Questo porta molti giovani professionisti a rimandare l’acquisto della prima casa, rimanendo in affitto in città, vista ancora come più vivace e ricca di servizi rispetto alla provincia. Ecco quindi che, soprattutto in un momento di forte rialzo dei prezzi degli immobili e con tassi dei mutui in costante crescita, l’elevata richiesta continua a sovralimentare il mercato degli affitti a Milano, tra l’altro costantemente alimentata da nuove schiere di studenti e giovani lavoratori provenienti da tutta Italia».«Molti giovani professionisti rimandano l’acquisto di una casa e rimangono in affitto per poter stare in città, più ricca di servizi, e non spostarsi in periferia»

Carlo Giordano, board member di Immobiliare.it

Penuria del prodotto e canoni sempre più alti

«Il vero problema è che le case non ci sono», spiega Vincenzo Albanese, presidente di Fimaa (il Collegio dei mediatori immobiliari, creditizi e merceologici aderente a Confcommercio) a Milano, Lodi, Monza e Brianza. «Oggi ci troviamo in una situazione di forte penuria del prodotto residenziale in locazione. Si stanno sempre più evidenziando due tipi di mercato: quello della locazione per scelta e quello della locazione per necessità. Mentre quello per scelta riesce a soddisfare la richiesta, perché un soggetto che va in locazione ha anche la disponibilità per pagare canoni di un certo tipo, chi deve affittare per necessità si trova molte volte nella situazione di non poterlo fare perché i canoni si sono decisamente alzati negli ultimi 12/18 mesi». La svolta c’è stata nel post-pandemia. All’inizio del 2020 la città si è svuotata e anche i canoni hanno avuto una flessione. Ma nel 2021, con il ritorno alla ¬– pseudo – normalità, è tornato alto anche l’interesse ad affittare. «I canoni sono cresciuti del 15-20 per cento», continua Albanese.«Chi deve affittare per necessità molte volte non può farlo perché i canoni si sono decisamente alzati negli ultimi 12/18 mesi»

Vincenzo Albanese, presidente di Fimaa

I trend: frazionare e condividere

Sugli immobili vecchi si sta affermando un mercato di condivisione. «Si prende un appartamento con più locali e le camere vengono divise tra posti letto, stanze e una serie di servizi in comune. Un trend che si sta affermando per poter contenere la spesa», aggiunge. Cosa si vedrà di più in futuro? Albanese le definisce “microparcellizzazione” e prevede il passaggio dal mercato della locazione a quello dell’acquisto (nel lungo termine si risparmia sull’affitto e costa meno di un appartamento). Si tratta di piccoli appartamenti con salone, cucina (ma si parla anche di palestra e aree lavoro) in comune che permettono di ottimizzare lo spazio e ridurre i costi condividendo. «A Milano stiamo lavorando sulla creazione di due soluzioni abitative che prevedono delle “microcellule” con una serie di spazi condivisi», spiega Albanese. «Saranno due edifici di nuova costruzione “terra cielo” all’interno della seconda cerchia della città. Ognuno sarà un “contenitore” con una serie di piccole unità immobiliari: delle micro suite con camera, bagno e zona office. È un trend che all’estero, da Tokyo a New York, funziona molto bene.

Ogni edificio dovrebbe contenere dalle 15 alle 20 unità e un open space con zona cucina, salotto e zone condivise come la lavanderia (con lavatrice e asciugatrice). Ma anche aree per fare smart working da casa, con i “phone boot” – le cabine telefoniche insonorizzate – che oggi si trovano anche negli uffici. Le micro suite verrebbero vendute arredate e complete di tutto il necessario per non creare situazioni difficili tra i “coinquilini”, come la dispensa singola. Per 30 metri quadrati (la suite è intorno ai 20 metri oltre agli spazi comuni che sono in condivisione ma sono di proprietà), ogni “cellula” potrebbe costare tra i 180 e i 240 mila euro. «Può essere una soluzione utile per lo studente, ma anche per chi deve lavorare a Milano», spiega Albanese. «E può anche diventare un modo per vincere la solitudine». Ad oggi la microparcellizzazione esiste, ma si tratta ancora di casi isolati.

I rischi e l’appello

«Noi operatori non vorremmo che Milano diventasse un hub di transito perché sarebbe una sconfitta per la città», aggiunge Albanese. «I ragazzi vengono a frequentare le migliori università, ma poi scappano perché non riescono a trovare una casa a un prezzo congruo. La politica dovrebbe essere più chiara, anche dal punto di vista amministrativo. Purtroppo il mercato dell’affitto è in mano ai privati perché i grandi enti internazionali sono stati obbligati a uscirne. Bisognerebbe fare di tutto per riportare i grossi investitori e quelli istituzionali sul mercato della locazione residenziale perché è con i grandi numeri che si può fare la differenza».