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di Alessia Conzonato e Valeria Sforzini

«Vivo in 30 metri quadri incluso il balcone, che è più grande della casa»: gli annunci (imbarazzanti) che propongono soluzioni assurde. L’aumento record dei prezzi sul mercato immobiliare milanese

«Vivo in una sola stanza con letto, tavolo, divano e armadio e all’ingresso c’è quella che io chiamo cucina, con due mobiletti. Sono 30 metri quadrati incluso il balcone, che è più grande della casa». Tania Tommasini, 31 anni, ha affrontato il mercato immobiliare milanese tre anni fa, prima dello scoppio della pandemia, per trovare la sua attuale abitazione, un monolocale in centro città. Una casa in miniatura dove coltiva le sue ambizioni per una carriera da stylist. La metropoli che corre, non aspetta e pesa i metri quadrati come fossero oro. «Non c’è nulla in casa mia. Né aria condizionata né lavatrice, tanto disagio e basta. La lavatrice non c’è perché l’unico posto disponibile sarebbe il bagno, che però non è ancora stato ristrutturato. Mi devo adattare a fare una vita che implica andare alla lavanderia a gettoni, o tornare a casa dei miei a fare il bucato». Aggiudicarsi uno spazio che, per quanto piccolo, potesse definire suo non è stato facile: «A Milano quando vai a vedere una casa devi fermarla entro 20 secondi o te la rubano. Io l’ho vista per prima e ormai scottata dalle tante fregature, l’ho fermata immediatamente». Quello della rapidità è uno dei temi che maggiormente stressa il mercato, sia dal punto di vista dei proprietari che da quello dei locatari. Tania lo spiega in due parole: «Ho comunque dovuto fare una “bidding war”, (una guerra di offerte, ndr) con il secondo che l’aveva vista» Una gara per accaparrarsi il diritto di pagare un affitto. «Oggi pago 730 euro al mese. Al tempo il mio portinaio mi disse che ero quella che pagava di più nel mio palazzo. Adesso – ho un alert sul mio smartphone sempre acceso nella mia zona per vedere se salta fuori un’offerta conveniente – nel mio condominio un appartamento della stessa dimensione va per 800-900 euro al mese. E il mio tutto sommato è messo meglio di tanti altri. Ok, casa mia è piccola, ma il disagio a quanto pare è ben altro».La micro-casa di 30 metri quadrati (incluso il balcone) di Tania Tommasini, styilist di 31 anni

Il contesto italiano

Per chi è in cerca di un appartamento o una stanza da prendere in affitto a Milano, non è così raro imbattersi in annunci che propongono soluzioni come quella raccontata da Tania. Il mercato immobiliare in Italia, specialmente nelle città universitarie, ha registrato negli ultimi anni un aumento dei prezzi da record e il capoluogo lombardo si attesta il più costoso. Lo si evince dal confronto tra le città in base al valore medio di un immobile. Secondo i dati raccolti da idealista.it, nel 2022 il costo al metro quadro a Milano è stato di 21 euro, un record assoluto che ha superato di gran lunga il riferimento nazionale, pari a 11,40 euro. Al secondo posto c’è Venezia, dove il prezzo si è attestato a 17,60 euro al metro quadro, e a seguire Firenze con 16,30 euro e Bologna con 15,80. Proiettato verso il futuro, il cambiamento, le grandi opportunità, Milano è da sempre una meta ambita da giovani e lavoratori da ogni parte del Paese, ma il costo della vita sempre più alle stelle rischia di controbilanciare le capacità di attrazione della città, rendendola alla portata soltanto di chi può permettersela. Se con la pandemia i prezzi nella città lombarda erano rimasti sostanzialmente stabili, il ritorno alla normalità con l’aggiunta di un’inflazione a doppia cifra e la crisi energetica, che hanno caratterizzato lo scenario macroeconomico dell’ultimo anno, hanno portato alle stelle anche il valore degli immobili. Infatti, nel 2022 il rincaro dei prezzi di locazione è dell’8,2% rispetto al 2019 pre-pandemia, ma arriva addirittura al 20% se confrontato con l’anno precedente.

Qua di seguito una selezione degli annunci più bizzarri che si trovano in rete, tra piattaforme social e portali web dedicati.

  • ANNUNCIO N. 1: MONOLOCALE DI 35 MQ
  • I COMMENTI DEGLI UTENTI
  • ANNUNCIO N. 2: MONOLOCALE CON SOPPALCO IN AFFITTO
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  • I COMMENTI DEGLI UTENTI
  • ANNUNCIO N. 3: STANZA SINGOLA
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  • I COMMENTI DEGLI UTENTI
  • ANNUNCIO N. 4: MONOLOCALE DA 43 MQ
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  • I COMMENTI DEGLI UTENTI
  • ANNUNCIO N. 5: STANZA SINGOLA (O DOPPIA)
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  • ANNUNCIO N. 6: POSTO LETTO IN STANZA DOPPIA
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  • ANNUNCIO N. 7: STANZA IN APPARTAMENTO RISTRUTTURATO
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  • ANNUNCIO N. 8: STANZA IN ZONA CENTRALE
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  • ANNUNCIO N. 9
  • I COMMENTI DEGLI UTENTI
  • ANNUNCIO N. 10: BILOCALE DA 50 MQ
  • ANNUNCIO N. 11: APPARTAMENTO A 1.530 EURO
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  • ANNUNCIO N. 12: STANZA SINGOLA A 700 EURO
  • ANNUNCIO N. 13: CAMERA IN “PROMO” FINO AD AGOSTO
  • ANNUNCIO N. 14: STANZA SINGOLA A 950 EURO
  • ANNUNCIO N. 15: BILOCALE DA 45 MQ A 1.500 EURO
  • ANNUNCIO N. 16: APPARTAMENTO A 1.400 EURO
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  • ANNUNCIO N. 17: MONOLOCALE A 1.100 EURO
  • ANNUNCIO N. 18: MONOLOCALE A 800 EURO
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  • ANNUNCIO N. 19: 45 MQ A 1.200 EURO
  • ANNUNCIO N. 20: MONOLOCALE A 700 EURO

L’andamento (e l’accessibilità) del mercato immobiliare a Milano

Per comprendere l’andamento del mercato degli affitti nella città meneghina è necessario analizzare ogni sua componente. Con il supporto dei dati forniti da Immobiliare.it Insights, partiamo dall’offerta: rispetto al 2021, gli immobili in locazione nel 2022 sono scesi vertiginosamente del 44,4%. Un dato ancora più preoccupante se lo si mette in relazione a una domanda che, invece, è cresciuta con una media del 73%. In alcuni quartieri è addirittura raddoppiata o triplicata, come nel caso di Abbiategrasso-Chiesa Rossa, dove – a fronte di un calo del 53,9% dell’offerta – la domanda è salita del 231,6%. La naturale conseguenza è l’aumento dei canoni di affitto. L’incremento maggiore si evidenzia nelle zone di Corvetto-Rogoredo e viale Certosa-Cascina Merlata: nel primo caso il prezzo è cresciuto del 19,2% da 15,30 a 18,20 euro al metro quadro, mentre nel secondo la variazione è di +19% da 14,90 a 17,90 euro al metro quadro (vedi tabella “Affitti Milano”). In una situazione ideale, la spesa per l’affitto dovrebbe corrispondere a una quota non superiore al 30% dello stipendio.

Sulla base di questo presupposto, Immobiliare.it ha elaborato una serie di dati in grado di calcolare l’accessibilità degli affitti a Milano prendendo come riferimento due target che nella maggior parte compongono la domanda del mercato, single e coppia, ipotizzandone la disponibilità di reddito netto (sulla base dell’ultima pubblicazione del Mef dei redditi lordi al netto delle imposte, risalente al 2020). Per il single le entrate mensili sono di 1.907 euro (22.878 all’anno) e per la coppia 3.432 euro al mese (per 41.180 annui).

Il reddito medio necessario per potersi permettere di vivere nel capoluogo lombardo è di 4.544 euro al mese (oltre 54 mila all’anno). Tenendo conto dei proventi a disposizione, ciò significa che solo l’1,3% del totale di annunci di affitto è accessibile a una persona che intende vivere da sola. Nessuna zona di Milano richiede un reddito uguale o inferiore a quello effettivamente disponibile (1.907 euro al mese). Ma la percentuale sale fino al 39,1% quando si è in due a dividere le spese. Nel caso della coppia, quindi, sono nove le aree della città in cui il patrimonio richiesto sono inferiori al medio disponibile (3.432 euro mensili): Affori-Bovisa (3.122 euro), Bicocca-Niguarda (3.128 euro), Cimiano-Crescenzago-Adriano (3.182 euro), Corvetto-Rogoredo (3.336 euro), Forlanini (3.126 euro), Ponte Lambro-Santa Giulia (3.312 euro), Precotto-Turro (3.103 euro), Udine-Lambrate (3.376 euro) e viale Certosa-Cascina Merlata (3.293 euro). Il canone medio di un appartamento nella metropoli vale in media 1.363 euro al mese, che equivale a una pressione 71,5% sulle entrate di una persona che vive da sola, lasciando poco o nessun margine per le spese extra. Addirittura, nella zona Arco della Pace-Arena-Pagano, l’affitto mensile medio sale fino a 2.109 euro con una pressione sul single del 110,6%. Anche in questo caso, la percentuale scende se sono le persone a contribuire alle spese, precisamente a 39,7%. Per una coppia l’area metropolitana meno accessibile è il centro, dove il canone medio schizza a 2.418 euro al mese e la pressione sullo stipendio al 70,5%.

«Milano non si ferma, nemmeno nella corsa agli affitti – commenta Carlo Giordano, board member di Immobiliare.it. Sebbene molto spesso la rata del mutuo sia più sostenibile rispetto al canone di locazione, l’ostacolo per i più è l’anticipo richiesto, solitamente pari al 20% del costo dell’immobile desiderato, che nel capoluogo lombardo si attesta su cifre importanti, raramente alla portata delle tasche dei giovani acquirenti se non con il sostegno della famiglia. Questo porta molti giovani professionisti a rimandare l’acquisto della prima casa, rimanendo in affitto in città, vista ancora come più vivace e ricca di servizi rispetto alla provincia. Ecco quindi che, soprattutto in un momento di forte rialzo dei prezzi degli immobili e con tassi dei mutui in costante crescita, l’elevata richiesta continua a sovralimentare il mercato degli affitti a Milano, tra l’altro costantemente alimentata da nuove schiere di studenti e giovani lavoratori provenienti da tutta Italia».«Molti giovani professionisti rimandano l’acquisto di una casa e rimangono in affitto per poter stare in città, più ricca di servizi, e non spostarsi in periferia»

Carlo Giordano, board member di Immobiliare.it

Penuria del prodotto e canoni sempre più alti

«Il vero problema è che le case non ci sono», spiega Vincenzo Albanese, presidente di Fimaa (il Collegio dei mediatori immobiliari, creditizi e merceologici aderente a Confcommercio) a Milano, Lodi, Monza e Brianza. «Oggi ci troviamo in una situazione di forte penuria del prodotto residenziale in locazione. Si stanno sempre più evidenziando due tipi di mercato: quello della locazione per scelta e quello della locazione per necessità. Mentre quello per scelta riesce a soddisfare la richiesta, perché un soggetto che va in locazione ha anche la disponibilità per pagare canoni di un certo tipo, chi deve affittare per necessità si trova molte volte nella situazione di non poterlo fare perché i canoni si sono decisamente alzati negli ultimi 12/18 mesi». La svolta c’è stata nel post-pandemia. All’inizio del 2020 la città si è svuotata e anche i canoni hanno avuto una flessione. Ma nel 2021, con il ritorno alla ¬– pseudo – normalità, è tornato alto anche l’interesse ad affittare. «I canoni sono cresciuti del 15-20 per cento», continua Albanese.«Chi deve affittare per necessità molte volte non può farlo perché i canoni si sono decisamente alzati negli ultimi 12/18 mesi»

Vincenzo Albanese, presidente di Fimaa

I trend: frazionare e condividere

Sugli immobili vecchi si sta affermando un mercato di condivisione. «Si prende un appartamento con più locali e le camere vengono divise tra posti letto, stanze e una serie di servizi in comune. Un trend che si sta affermando per poter contenere la spesa», aggiunge. Cosa si vedrà di più in futuro? Albanese le definisce “microparcellizzazione” e prevede il passaggio dal mercato della locazione a quello dell’acquisto (nel lungo termine si risparmia sull’affitto e costa meno di un appartamento). Si tratta di piccoli appartamenti con salone, cucina (ma si parla anche di palestra e aree lavoro) in comune che permettono di ottimizzare lo spazio e ridurre i costi condividendo. «A Milano stiamo lavorando sulla creazione di due soluzioni abitative che prevedono delle “microcellule” con una serie di spazi condivisi», spiega Albanese. «Saranno due edifici di nuova costruzione “terra cielo” all’interno della seconda cerchia della città. Ognuno sarà un “contenitore” con una serie di piccole unità immobiliari: delle micro suite con camera, bagno e zona office. È un trend che all’estero, da Tokyo a New York, funziona molto bene.

Ogni edificio dovrebbe contenere dalle 15 alle 20 unità e un open space con zona cucina, salotto e zone condivise come la lavanderia (con lavatrice e asciugatrice). Ma anche aree per fare smart working da casa, con i “phone boot” – le cabine telefoniche insonorizzate – che oggi si trovano anche negli uffici. Le micro suite verrebbero vendute arredate e complete di tutto il necessario per non creare situazioni difficili tra i “coinquilini”, come la dispensa singola. Per 30 metri quadrati (la suite è intorno ai 20 metri oltre agli spazi comuni che sono in condivisione ma sono di proprietà), ogni “cellula” potrebbe costare tra i 180 e i 240 mila euro. «Può essere una soluzione utile per lo studente, ma anche per chi deve lavorare a Milano», spiega Albanese. «E può anche diventare un modo per vincere la solitudine». Ad oggi la microparcellizzazione esiste, ma si tratta ancora di casi isolati.

I rischi e l’appello

«Noi operatori non vorremmo che Milano diventasse un hub di transito perché sarebbe una sconfitta per la città», aggiunge Albanese. «I ragazzi vengono a frequentare le migliori università, ma poi scappano perché non riescono a trovare una casa a un prezzo congruo. La politica dovrebbe essere più chiara, anche dal punto di vista amministrativo. Purtroppo il mercato dell’affitto è in mano ai privati perché i grandi enti internazionali sono stati obbligati a uscirne. Bisognerebbe fare di tutto per riportare i grossi investitori e quelli istituzionali sul mercato della locazione residenziale perché è con i grandi numeri che si può fare la differenza».

  • LA COPERTINA DEL LIBRO, EDITO DA CORRAINI NEL 2021
  • CASA PER DUE FIDANZATI DA POCO
  • CASA PER DUE EX FIDANZATI
  • CASA AL NAVIGLIO
  • BILOCALE SULLA MARTESANA
  • CASA ARANCIA
  • CASA FONDOSCHIENA

Alvar Aaltissimo

Parlare di affitti a Milano è diventato una barzelletta. Non stupisce che le soluzioni abitative assurde e i prezzi sproporzionati siano diventati i soggetti di profili Instagram e libri parodistici. Come nel caso di “Case milanesissime – Piante dell’abitare del XXI secolo”, il libro edito da Corraini e scritto da Alvar Aaltissimo, l’autore segreto che si presenta come “il tirocinante di Alvar Aalto”, architetto finlandese tra i più importanti e celebri del Ventesimo secolo. Il volume è una raccolta di piante realizzate nei minimi dettagli: case così estreme da far ridere, ma che, a chi sta cercando un appartamento in affitto, ricorderanno (purtroppo) gli annunci in cui ci si può facilmente imbattere tra siti di agenzie immobiliari e social. Si va dagli appartamenti in cui ci sta giusto il letto, al “Monolocale con Internet” a 450 euro al mese “Per internet, per il resto vediamo”, al più estremo “Monolocale a 7 fermate dalla Stazione Centrale”, che si trova nientemeno che a Napoli Afragola a “800 euro al mese + abbonamento”. Nella “Casa a vista Duomo” c’è solo la finestra e giusto lo spazio che serve per aprire la porta. Costa mille euro al mese (ma che vista!). Per chi volesse risparmiare c’è invece, a soli 900 euro al mese, la “Casa senza vista Duomo”. Stesse dimensioni, ma rivolta dall’altra parte. «Ho vissuto un po’ in Italia e un po’ all’estero. Dopo il Covid ho preso la decisione di non trasferirmi a Milano perché il compromesso per me era insensato, sia dal punto di vista abitativo che professionale», spiega Alvar Aaltissimo.
“Case milanesissime”, libro di Alvar Aaltissimo (Corraini, 2021)

«Case Milanesissime è nato da una considerazione rispetto a un libro di architettura, che si chiama “Case milanesi”, che risale agli Anni 50. Mi ha fatto ridere perché è un libro che parla di case milanesi del ‘900, pieno di piante di appartamenti bellissimi realizzati dai più famosi architetti ma che non rispecchiano più la realtà abitativa del capoluogo lombardo. Leggendolo ho pensato: se dovessimo fare una catalogazione delle abitazioni di oggi a Milano ne uscirebbe un libro di monolocali. Da qui è emerso “Case milanesissime”, un racconto delirante fatto con una sequenza di piante». Il libro è stato disegnato pensando nello specifico alla situazione delle case in affitto: «Quando ho iniziato a lavorarci il problema esisteva già», continua Aaltissimo. «Il volume può essere letto anche come una denuncia e un appello alle forze politiche: c’è una condizione di precarietà assoluta alla quale va posto rimedio».

Sorgente: Affitti a Milano, 900 euro al mese per 30 metri quadri: i prezzi folli delle micro case- Corriere.it


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