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Case, da 100 mila euro a un milione: ecco il giro d’Italia degli acquisti con quattro diversi budget a disposizione – corriere.it

corriere.it – Case, da 100 mila euro a un milione: ecco il giro d’Italia degli acquisti con quattro diversi budget a disposizione. La lista ragionata delle abitazioni che si potrebbero comperare in sei delle principali città italiane    –  di Gino Pagliuca

schede

1.  I segnali di risveglio

Il mercato immobiliare sta dando decisi segnali di risveglio. Gli acquisti di casa stanno aumentando, soprattutto nelle grandi città mentre i prezzi non risalgono perché all’aumento della domanda fa da contraltare un ampliamento dell’offerta.

Per questo per chi voglia comprare casa alle quotazioni comunque più basse degli ultimi dieci anni c’è solo l’imbarazzo della scelta, in tutti i segmenti di mercato, dagli immobili fatiscenti in periferia agli appartamenti extralusso nelle zone di pregio.

Ma dove investire? Abbiamo chiesto i consigli per gli acquisti in sei grandi città all’Ufficio studi di Tecnocasa, indicando quattro budget a disposizione del potenziale acquirente: 1 milione, 500, 200 e 100 mila euro. Vediamo in sintesi i perché delle scelte, che presentiamo anche nelle tabelle.

2. 100 mila euro

E’ un budget che in una grande città per case piccole in genere più adatte per chi voglia investire che per chi voglia andarci a vivere a meno che non si tratti di un single con poche risorse o grande capacità di adattamento.

A Milano le zone più adatte a un investimento di questo tipo sono secondo Tecnocasa via Ripamonti e viale Tibaldi, due location dove è possibile acquistare piccoli monolocali da dare in affitto, in particolare la zona Tibaldi si presta alla locazione agli studenti della Bocconi.

Per Roma viene segnalata l’area della Tiburtina perché non solo è vicina all’Università ma anche perché la riqualificazione del quartiere porterà presumibilmente a una ripresa dei valori immobiliari.

Per Firenze vengono indicati Novoli e Rovezzano perché pur essendo zone periferiche sono ben collegate al centro e si prestano all’acquisto di monolocali da affittare per periodi brevi a turisti che non hanno il budget per andare a soggiornare nei B&B del Lungarno.

4. 500 mila euro

Con il salire del budget l’acquisto per investimento ha senso solo se fatto con una logica professionale: spendere 500mila euro per poi dare l’immobile in affitto di lunga durata è sconsigliabile sia perché il rendimento degli immobili di pregio è basso sia perché i rischi sono alti.

Per mettere sul banco una cifra così considerevole bisogna pensare poi all’utilizzo dell’immobile come B&B o casa vacanza, ma a quel punto o lo si dà in gestione e il rendimento effettivo diventa davvero basso o si fa da sé però non si tratta più di un investimento ma di un’attività lavorativa, che potrebbe anche piacere, ma questo è un altro discorso.

A Milano una casa da mezzo milione stando alle analisi di Tecnocasa andrebbe comprata nelle zone trendy del semicentro, come Corso Como,dove si può acquistare solo un bilocale, per metrature maggiori si può puntare sull’Isola o su Porta Romana.
Nella Capitale un tre locali si compra in zone residenziali come Colle Oppio e Prati, a Torino si è nel pieno centro in via Roma, e di locali se ne acquistano quattro.
A Napoli si compra al Vomero e a Firenze a Santa Croce. Che, al di là dell’assalto dei turisti, è un bel vivere.
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5. Un milione di euro

Quello delle case da un milione di euro è un mondo per pochi ma non per pochissimi, visto che ad esempio si calcola che a Milano quest’anno si venderanno almeno 600 appartamenti di costo superiore.

Nella metropoli lombarda la prima scelta è Brera, dove con la cifra si comprano 100 metri quadrati, se si vuole prestigio e dimensioni più ampie si può puntare sulla zona di via Mario Pagano.

Per Roma Tecnocasa indica lo splendido quartiere progettato da Coppedé a inizio Novecento , attorno a piazza Mincio, e il Pantheon, a Torino le case signorili del Lungo Po con affaccio sul fiume, a Napoli la scelta, praticamente obbligata, è per le strade di Posillipo a picco sul Golfo.

A Bologna e a Firenze è possibile acquistare case signorili in pieno centro storico.

6. Perchè comprare….
La principale ragione per comprare una casa a breve è che la combinazione tra prezzi delle case e tassi dei mutui è la più favorevole mai registrata da decenni. Gli scenari che prevedono prezzi degli appartamenti in aumento, sia pur moderato, a partire dal prossimo anno sono tutti da verificare ma ci sono buoni motivi per pensare che nel 2017 i mutui costeranno di più.
Non tanto per l’aumento del costo del denaro: l’Euribor trimestrale, benchmark dei prestiti variabili, stando alle quotazioni dei futures al Liffe di Londra dovrebbe apprezzarsi di soli 80 centesimi nel prossimo quinquennio, mentre l’Eurirs, parametro per i finanziamenti fissi, sta crescendo solo di poco.
Il problema vero è che le banche dovranno alzare gli spread, e ci sono almeno tre buone ragioni per pensarlo:
1) il quantitative easing non ha durata illimitata;
2) i tassi a cui gli istituti emettono obbligazioni dovranno salire per essere appetibili: le vicende poco edificanti dei bond delle banche «risolte» stanno portando alla fuga dei risparmiatori; 3) agli spread attuali non ci sono margini sufficienti di guadagno se si tiene conto dei costi di gestione del finanziamento e del rischio di insolvenza.
E a questo proposito ricordiamo che la scorsa settimana sono entrate in vigore le nuove regole sulla concessione dei mutui, con le quali è consentito alle banche di concordare con il cliente la possibilità, in caso di inadempienza per 18 mensilità, di vendere direttamente la casa senza passare per la procedura d’asta.
È facile pensare che per chi non accetterà questa clausola il mutuo finirà per costare di più. Tutto questo vale per chi deve prendere il denaro a prestito.
E per chi dispone di tutti i contanti necessari?
La ragione per comprare adesso è una e facile da indicare: se non si vuole andare sulle montagne russe della Borsa tenere quei soldi fermi in banca o investiti in titoli di liquidità rende zero, anzi meno, se si considera il prelievo patrimoniale sui depositi, il mattone può essere una valida opportunità.
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7. …perché aspettare ad acquistare
Il mattone non tradisce mai è uno slogan che ormai si sente solo in qualche spot televisivo. La storia di questi anni dimostra invece che le case possono perdere fortemente di valore.
Vero è che in passato, tra la fine degli anni ‘80 e i primi anni ‘90 del secolo scorso, e dal 2001 al 2005, si sono registrate crescite annue dei prezzi a due cifre, ma oggi anche i più ottimisti ritengono che questo non sia più possibile.
E, comunque, se anche si verificasse un’impennata dei prezzi di questa portata non sarebbe a breve, perché all’aumento della domanda verificatasi nel primo semestre di quest’anno ha fatto da contraltare anche una maggiore offerta, che ha smorzato l’effetto sui prezzi, e soprattutto perché non c’è inflazione, da sempre la migliore alleata del mercato residenziale.
Per questo non si può biasimare chi volesse prendersi tutto il tempo necessario prima di acquistare. Dovrebbe muoversi con molta prudenza soprattutto chi vuole comprare una casa che non può godere dello status fiscale di abitazione principale: in prospettiva il pericolo di un ulteriore aumento delle imposte è tutt’altro che teorico.
Il 2017, anno preelettorale, dovrebbe essere di relativa calma ma con l’avvio della nuova legislatura la musica potrebbe cambiare perché se i conti pubblici non migliorassero l’anno prossimo, resistere alla tentazione di usare un’altra volta gli immobili come un Bancomat da parte dell’Erario potrebbe risultare difficile.
Ricordiamo inoltre che sulla fiscalità immobiliare pende la spada di Damocle della riforma del Catasto, per ora di fatto bloccata, ma che un governo che lavorasse con una prospettiva di durata quinquennale potrebbe far ripartire.
Tutte le simulazioni fatte su un sistema di tassazione basato su imponibili coerenti con i valori di mercato, come prevede la riforma ora in freezer, mostrano che si giungerebbe a un aumento delle imposte.
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Dove comprare casa: la hit parade città per città

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Sorgente: Corriere della Sera

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